Plan Epargne Fiscal - Forex Forum

Bonjour à tous,
Alors je vous préviens ça va être un peu long!

Un soir, appel téléphonique, organisme IFPI au bout du fil, qui me propose un rendez-vous avec un conseiller qui peut me faire économiser sur les impôts. J'accepte le rendez-vous et hier soir un conseiller d'une société en 'ingénérie fiscale" m'explique qu'il existe un produit qui s'appelle "plan epargne fiscal", qui n'est réservé qu'à un nombre limité de personnes et qui permet de, en ce qui me concerne, économiser 1260 € par an pendant 7 ans.

Bon alors j'explique:

Marié un enfant, je paye actuellement 4000€ d'impôts (TMI 14%).
Au vu de ma situation, le conseiller me propose alors un "support" de 150000 €.
Avec la loi Robien, ce "support" me permet de gagner 1260€ d'impôts/an pendant 7 années puis 840€ d'impôts/an les deux dernières années. Bon jusque là j'arrive à suivre sans difficultés

Ensuite il m'explique qu'en réinjectant mensuellement cette économie d'impôts et en épargnant environ 225€ par mois, je récupère 34800€ au bout des 9 ans.

Je lui demande alors: "comment ça se passe si mes revenus diminuent (par ex chomage)? Il me répond qu'en cas de chomage, décès ou invalidité, je pourrais arrêter sans pénalités fiscales.

Bien c'est pas mal mais où se cache le truc? On continue l'explication:
Donc j'ouvre un PEF sur lequel je verse mon économie d'impots (~90€ mensuels) + une épargne de 225€ mensuelle + .... 500€ de revenus garantis qui ne font que transiter par ce "plan".
Bon d'accord médoukiviennent ces 500€? Ben du loyer du "support"! Ha le support est donc un bien immobilier!!

Et là je commence à angoisser, car je vois déjà les frais de notaire, les frais de co-propriété, les éventuels loyers impayés, les taxes foncières, etc...
Mais là le conseiller m'a "rassuré" en m'expliquant que tout cela était transparent pour moi et intégré dans les 500€ de "revenus garantis".
Alors je me suis dit que ce n'était pas si mal que celà mais, la nuit aidant, je me suis posé d'autres questions:

- en remboursant des mensualités de 822€/mois au bout de 9 ans je n'ai payé que
88776€, qui va payer le reste?
- devrais-je revendre le bien ou pourrais-je le garder ?

Bref comme vous pouvez le constater, c'est un peu flou dans ma tête, donc j'attends vos remarques ou vos expériences.
La sociéte qui m'a contacté est VEM finance (Loiret) et le groupe pour lequel elle travaille est AKERYS.

J'attends avec impatience vos remarques et conseils.

A bientôt.

Safir

Il s'agit d'un simple investissement immobilier, classique dirons-nous. Tu achètes un appart neuf 150 K€ (nécessaire pour pouvoir bénéficier des réductions d'impôts de la loi robien), tu le loues et quand t'en a marre tu le revends. C'est en général très rentable, environ 10%, à condition de ne pas avoir d'imprévus comme ceux que tu cites (loyers impayés, lourds travaux de copropriété, ...). D'ailleurs certains préfèrent même ne pas le louer, pour justement éviter les problème, et se "contenter" de la plus value à la revente qui peut atteindre bien plus de 10% par an. Néanmoins il y a toujours un risque, l'immobilier pourrait très bien se casser la gueule et tu te retrouverais alors avec un bien d'une valeur largement inférieure à ton investissement initial.

En conclusion, la proposition qu'ils t'ont faite est un réel investissement, avec les gains et les risques qui en découlent. Si ton objectif était juste de payer moins d'impôts, passes ton chemin, surtout qu'il y a d'autres moyens (comme le perp si tu as quelques économies).

moi je trouve la presentation du vendeur bien trop floue pour etre honnete.

ne pas louer un bien "De robien", avec le cout du credit a rembourser chaque mois, faut etre sacrement riche...

De plus je suis pas sur que tu puisse revendre quand tu veux, pour le Perissol et Besson (les dispositifs equivalent precedent, il faut garder le bien 9 an)

Sachant en plus que ces bien sont en general vendu bien au dessus du prix du marché (de l'ordre de + 25%) (puisque l'acheteur attiré par l'economie d'impot est un peu aveugle), la plus value n'existe lors de la revente que si le marché immobillier connait un boum. Ce qui a été le cas c'est 4-5 dernieres années.
L'histoire se reppetteras-t-elle ? je suis pas vraiment sur...

C'est clair que au bout de 9 ans tu n'a remboursé qu'une petite partie du credit qui lui doit etre sur 20 ou 25 ans...

De plus ce genre d'investissement est conseillé aux tranches superieures d'imposition : au moins 45%, sinon le benefice est ridicule.

bref, a fuir, ca sent l'arnaque...

This post has been edited by Laurent: Nov 29 2006, 23:10

Si je comprends bien , il te vends un bien immobilier pour fair eun placement et une capitalisation. C'est classique . Mais :

-l'immobilier est cher et de plus surcoté en Robien (de 20-30%) . On ne sait pas où se trouve le bien immobilier en question...et donc le risque qu'il ne soit pas loué (actuellement on tourne à 10 mois de loyer annuel - taxe foncière - etc) . Les loyers sont plafonnés : de faibles rendements nets pour le propriétaire .
Vu les prix actuels , les possibles plus values à long terme sont faibles , et seront peu etre des moins values. Ton crédit va courir sur 15-20 ans ....Les garanties de loyers ne sont valables que 9 ans après...on verra . Et si la société de gestion abandonne le bébé, ce sera à toi de louer ou de passer par un intermmédaire : pas facile si le bien est à 500km de chez toi...

Le reste , c'est de la capitalisation. Si tu veux etre tranquille , tu places 70% en fonds securitaire de faible rendement (4% environ) et 30% en fonds à risques (mais les marchés viennet de bien monter) donc le rendement global est faible.

La caroote fiscal fait souvent prendre des risques qu'on apprécie mal , surtout lorsqu'on mélange les genres (immo + pplacement fiancier). un conseil si tu n'es pas encore convaincu du risque que tu prendrai en acceptant : fais de sismulations !!

Je n'ai qu'une certitude dans le cas que tu proposes : le grand gagnant est le vendeur-placeur !!

Y'a plus interessant à faire.

A+

Bonjour à tous,
Tout d'abord merci pour vos conseils!
Maintenant que je connais un peu mieux les risques,je vais pouvoir cuisiner un peu plus le vendeur.
Donc quelles sont les questions à poser pour déterminer si l'offre est rentable?
Laurent dit que l'offre est trop floue pour être honnête, néanmoins c'était un premier rendez-vous et je n'ai pas détaillé ici tout ce qu'on s'est dit pendant 1h30!

Bon maintenant Vinchou me parle du PERP, peux tu m'en dire plus STP?

Merci pour votre aide.

Safir

laisse tomber ca sent vraiment trop l'arnaque...

Boinjour Laurent,
J'accepte le fait que ça peut être une arnaque mais pourrais tu m'en dire plus STP?


Merci

Safir

relis deja mon 1er post.

c'est un investissement immobillier, il te l'a presque caché, pas bon signe.
il te presente cela comme une economie d'impots, alors que tu achete un bien immobillier qui peut ne valoir presque rien dans quelques années.
L'immobillier c'est comme la bourse ca peut descendre. (-40% entre 1991 et 1998 pour rappel)

pense tu que l'immobillier va encore monter longtemps ?


quelle est la valeur du bien, dans quelle region, quel est le prix du marché au m2 hors De robien, quel est le prix au m2 de ton bien (en general le vendeur se met + 25% dans la poche par rapport au marché) ?

quelle est la durée du credit, taux fixe ou variable, sachant que les taux vont monter ?

quand pourra tu revendre ?

quelle condition pour la location ? garantie loyer impayé ? avec quelle delais de carance et garantie valable combien de mois ?
si locataire absent, que se passe-t-il ?
garantie absence de locataire ? : idem delais de carance et durée de la garantie
quel cout / mois pour toutes ces garanties ?

tes revenus te permettent -ils d'encaisser un absence de locataire pendant 2-3 mois ?
ou un non paiement de loyer pendant 6 mois ?
ou de gerer une expulsion si absence de paiement ? durée de 12 a 18 mois ?

va voir d'autre vendeurs de De robien, tu dois avoir des millions de reponse dans google.

s'il sont honnete il te diront que vu ton TMI cela n'a aucun interet pour toi.

consulte www.universimmo.com

lis le magazine "Mieux vivre votre argent", il y a quelque mois ils ont epluché une offre "de robien":
d'apres le vendeur rendement annuel : 14% minimum garantie (oralement bien sur)
avec une vision plus realiste avec leur calculs : grand max 4%

on n'achete pas un bien immobillier juste pour l'appat fiscal et le fantasme de ce dire qu'on economise des impots...

investir en bourse ou dans l'immobillier, cela s'apprends. Ce n'est pas sur un coup de tete que l'on s'endette pour 10 ans minimum.

(on sait ce que ca donne un coup de tete au final en finale ;-) )

quel est ton dernier achat (mp3, ordi, voiture, dvd...) ?
tu l'a acheté au 1er vendeur venu ou tu a comparé les prix et les caracteristiques ?
cet achat ne represente-t-il pas 1% voire moins de l'achat de ce bien immobillier ?

et tu l'achete au 1er venu qui te fait miroiter une economie d'impot ?

je suis sur qu'il va te dire de signer tout de suite avant fin decembre pour profiter des cette année de ton economie d'impots...

Laurent , 100% OK. A+

psSafir : 1h30 + 1h30 = 3 heures de perdu pour trader le forex ....)

Bonsoir,
Merci à tous pour vos réponses! Les questions que pose Laurent sont très pertinentes, malheureusement comme indiqué dans le premier post, j'ai appris seulement à la fin du RV qu'il s'agissait d'un bien immobilier.
Encore tout étourdi par l'économie d'impôts je ne voyais pas le "danger"
Bref je vais l'appeler et lui poser les questions par téléphone.

Pour JCTRADER: Ben pour la bourse, je dispose d'un petit pécule de 600€ avec lequel j'ai acheté des actions AXA à 29.89 et depuis la tendance est à la baisse Quels sont vos conseils sur cette valeur?

Encore merci.

Safir, économiste de comptoir...