Acheter ou louer un logement ?

Plus-values en temps de hausse

Entre 2000 et 2010, les prix des logements en France ont augmenté en moyenne de 7,4 % par an, soit de 117 % en 10 ans. Dans ce contexte, il ne fallait que quelques années à un acheteur pour revendre son bien en dégageant une plus-value qui compensait tous les frais engagés lors de l'achat (frais de notaire, d'agence, intérêts versés dans le cadre d'un crédit immobilier, entretien), et cela d'autant plus lorsque l'achat n'avait pas été réalisé pour habiter mais pour louer, et que des loyers étaient venus apporter mensuellement une contribution plus qu'importante aux remboursements d'un éventuel emprunt.

A la question : vaut-il mieux acheter ou louer, censée se poser pour un particulier habitant un logement acheté et ne payant chaque mois qu'une mensualité de remboursement de crédit légèrement supérieure à un loyer (plus les frais d'entretien et la taxe foncière), la réponse entre 2000 et 2010 fut clairement : « il vaut mieux acheter », car en 5 ans en moyenne sur l'ensemble du territoire français, une plus-value était dégagée à la revente.

La stagnation des prix de l'immobilier observée en 2012 et probable en 2013 rend cette conclusion positive moins évidente, même si la baisse historique des taux des crédits immobiliers (moitié plus bas début 2013 qu'à la mi-2000) compense cette stagnation-baisse des prix des logements.

Un achat de logement n'est certes pas exclusivement un acte économique, mais également un choix de vie qui peut revêtir plusieurs sens (« se sentir vraiment chez soi » ou encore « constituer un patrimoine en vue de sa transmission »), mais il est aussi logique de comparer une rentabilité brute locative (rendement annuel d'un investissement rapporté au montant de l'investissement) avec la rentabilité d'autres types de placements financiers.

En effet, un apport personnel, au lieu d'être intégré à un crédit immobilier, peut très bien être placé sans risque à des taux connus (environ 2 % en 2012 au mieux), et venir ainsi limiter le montant de dépenses locatives.

L'avantage d'un achat diminue si les prix baissent

Réalisée début 2013 par un cabinet indépendant, une étude table sur plusieurs types d'hypothèses relativement à l'évolution des prix de l'immobilier en France d'ici à 2017 (selon une hypothèse médiane, les prix baisseraient de 3 % en 2013, stagneraient en 2014 puis augmenteraient de 2 % par an en 2015 et 2016) pour conclure que l'avantage de l'achat sur la location est moins évident en 2013 qu'il ne l'était entre 2000 et 2010.

Toute la question, ici, est celle de l'écart entre loyers et remboursements mensuels de crédit, cet écart étant très important dans certaines régions et villes de France (par exemple à Nantes, selon l'étude citée) et beaucoup moins important dans d'autres (Strasbourg ou Clermont-Ferrand).

Selon l'hypothèse médiane d'évolution des prix des biens immobiliers à l'achat, il faudrait 4 ans à Strasbourg et Clermont-Ferrand pour que l'achat d'un appartement de 70 m2 devienne financièrement plus intéressant qu'une location, mais 9 ans seraient nécessaires à Nantes ou à Bordeaux, et 21 ans à Paris.

Un exemple simple nous autorise cependant à mettre en doute certaines des conclusions de cette étude, qui tout en mentionnant ces faits, ne semble pas prendre ne compte la possible stagnation des loyers venue compenser la stagnation des prix à l'achat et à la revente, ainsi que la baisse remarquable des taux du crédit. Pour un appartement de 50 m2 acheté au prix de 400000 euros dans les quartiers du centre de Paris, si l'on suppose qu'un apport personnel de 20 % est complété par un emprunt sur 20 ans à 3,5 %, 16560 euros est le montant de la dépense annuelle, remboursement du principal et intérêts compris.

Si l'on suppose dans le même temps qu'un loyer mensuel de 1300 euros serait acquitté pour le même logement de Paris centre, la dépense annuelle s'élève à 15600 euros, soit un écart minime avec le montant précédemment calculé. Même si l'on ajoute à la dépense d'achat les frais d'entretien annuels, la taxe foncière, etc., acheter et louer dans le centre de Paris impliquent visiblement le même type de dépense dès lors qu'un apport personnel est garanti, mais avec à l'issue de l'acte d'achat... un titre de propriété.

Plus d'information sur le même thème

Photo of Arnaud Jeulin

Arnaud Jeulin Responsable de la publication, Trader

Après un diplôme d'ingénieur, Arnaud a commencé une carrière de développeur. Il a travaillé avec des traders et des services de back office pour mettre en place des prototypes et des outils de trading. Il a ensuite créé sa propre entreprise en 2003.

Il a été responsable du webmarketing pour la Banque en ligne Suisse Synthesis, depuis rachetée par Saxo Bank. Il a aussi fait des audits pour différents brokers et participé à plusieurs salons professionnels pour les courtiers à Londres, Paris et Chypre.

Depuis 21 ans Arnaud a approfondi sa connaissance des brokers et des marchés, il utilise son expérience pour améliorer Mataf afin d'éviter d'orienter les visiteurs vers des brokers malhonnêtes ou des stratégies de trading dangeureuses.

Vous pouvez le joindre via les réseaux sociaux suivants ou par email :

.
  Se connecter