Avant l'achat d'un logement, à quoi faire attention ?

Bon sens et prudence vis-à-vis des différents interlocuteurs

Avant d'acheter un bien immobilier, le bon sens recommande d'effectuer plusieurs visites afin de mieux juger de l'état de l'environnement (quartier, maisons mitoyennes), de l'ensoleillement et du bruit qui peut éventuellement affecter négativement la localisation du bien visé.

L'état de la toiture, des murs, des sanitaires et du chauffage pourra aussi être évalué afin de se faire une idée des travaux à engager ou non après achat. Il est toujours utile et nécessaire d'établir un compromis de vente devant notaire, même si l'on est en relation directe avec un vendeur.

Seul un notaire peut en effet vérifier les droits de propriété du vendeur. Dans le cadre des relations avec un agent immobilier, un acheteur doit avoir conscience qu'il est la plupart du temps celui qui supporte les frais de commission versés à l'agent, cette commission étant proportionnelle au prix de vente et variant selon les agences immobilières (classiquement : 5 %).

Les frais de commission sont payables lors de la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire, et non pas, bien sûr, à l'agent immobilier directement.

Les précautions techniques à ne pas oublier

Certaines recommandations de base qui concernent les précautions à prendre avant d'acheter un logement présentent un caractère plus technique et juridique. Une certaine rigueur est requise en la matière.

Quelle que soit la nature de son projet, un futur acheteur devrait notamment se renseigner auprès du service d'urbanisme de la mairie pour connaître l'évolution prévisible du quartier concerné et les servitudes publiques ou contraintes d'urbanisme qui peuvent peser sur un logement (cela peut aller jusqu'à un projet d'expropriation !).

Un dossier relatif aux diagnostics techniques (y compris un diagnostic sur la « performance énergétique ») doit aussi pouvoir être obtenu d'un vendeur avant tout engagement. La qualité d'un logement ou d'un immeuble sont ici en cause (termites, zone à risque en termes sismiques ou technologiques, etc.).

Avant tout achat, l'acheteur doit bien sûr :

• s'informer de la superficie du bien mesurée par le vendeur (obligation que cette superficie apparaisse dès la promesse de vente pour un logement ancien ou le contrat de réservation pour un logement neuf, sauf s'il s'agit d'une maison individuelle) ;
• s'informer de l'état des parties communes s'il s'agit d'un appartement (en demandant au vendeur la consultation du carnet d'entretien de l'immeuble) ;
• pour un appartement toujours, s'informer du montant des charges de co-propriété, du règlement de co-propriété, des travaux déjà votés et prévus ;
• pour une maison individuelle, s'informer des limites séparatives (murs privés ou mitoyens, servitudes de passage, etc.) auprès du cadastre (mairie) et vérifier que des lots annexes (garage, caves, etc.) figurent bien dans l'achat sans réserve ;
• pour une maison située dans un lotissement, s'informer du règlement du lotissement et du « cahier des charges » ou encore des règles du PLU (Plan Local d'Urbanisme).

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