Acheter un logement pour le louer, une bonne idée ?

Objectifs et risques de l'investissement locatif

L'investissement dans l'immobilier locatif (acheter pour louer) peut avoir pour objectif de s'assurer un revenu pour l'avenir (retraite complémentaire), ou encore d'habiter à terme un bien immobilier mis dans un premier temps en location pour financer un emprunt, ou encore résulter d'une stratégie d'investissement visant à la fois à obtenir une plus-value à la revente dans le plus ou moins long terme, et à court terme un rendement net supérieur à un autre placement de type livret bancaire (déduction faite des impôts fonciers, des frais liés à l'investissement initial et à l'entretien du bien, de la CSG-CRDS, etc.), ou encore enfin constituer une activité professionnelle à part entière.

La constitution in fine d'un patrimoine et la possibilité d'obtenir des réductions d'impôts constituent des motivations non négligeables. Avec le premier de ces objectifs, au service de la constitution d'un patrimoine futur réalisé à moindre coût, un emprunteur consentira par exemple à ce que le loyer perçu sur un bien qu'il loue soit inférieur au montant des mensualités dont il s'acquitte dans le cadre d'un crédit immobilier.

Quant aux réductions d'impôts envisagées comme objectif majeur, celles-ci s'appliquent toujours dans un certain cadre légal. Le schéma de l'investissement locatif repose sur l'idée d'après laquelle un investisseur parvient sans problème à louer un bien acquis précédemment, et donc à percevoir des revenus locatifs.

Or certains logements, en particulier ceux situés dans des zones de faible activité économique, ne parviennent pas à trouver des locataires, et ce risque doit être pris en compte, l'autre risque majeur étant bien sûr de ne pas parvenir à rentabiliser un achat destiné à la location à cause de loyers insuffisants conjugués à des travaux et charges d'entretien trop lourds.

Rendements, charges et régimes fiscaux

Un bailleur est légalement tenu d'offrir un logement décent à son locataire, mais également d'effectuer les rénovations qui lui incombent, de justifier des charges et de fournir une quittance : un investissement humain et financier est en cause. Les régimes fiscaux des revenus tirés de la location sont fonction de la modalité des locations et du montant des revenus bruts fonciers qui sont dégagés par un propriétaire.

Le régime fiscal de la location non meublée permet ainsi un abattement forfaitaire de 30 % des revenus fonciers lorsque ceux-ci sont inférieurs à 15000 euros par an (mais cet abattement est-il aussi important que la somme des charges à engager annuellement pour les biens concernés ?), alors qu'un régime d'imposition réel permet la déduction des charges et s'applique automatiquement dès que les revenus fonciers annuels dépassent 15000 euros.

Pour les locations de biens meublés, le loueur peut se déclarer non professionnel dès lors qu'il perçoit moins de 32600 euros par an, et l'abattement est ici beaucoup plus intéressant : 50 %. Au-delà de 23000 euros de recettes annuelles sur des locations meublées, un statut de loueur professionnel peut être choisi, et les charges seront alors déduites selon le système des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Dans ce contexte, un « déficit foncier » peut être obtenu et même visé par un loueur afin de réduire les impôts liés à ses revenus fonciers à zéro. Certains dispositifs légaux ont été mis en place ces 15 dernières années dans le but de stimuler l'investissement dans la pierre (et l'ensemble de l'activité économique qui en découle), mais le régime Borloo, le dispositif Robien recentré, le dispositif Besson et le dispositif Scellier sont désormais fermés.

Début 2013, le nouveau dispositif Duflot accorde une réduction fiscale de 18 % (en France métropolitaine) répartie sur 9 années et calculée sur le prix de revient d'un bien immobilier neuf, avec un plafond d'investissement de 300000 euros par an. En l'échange de cette réduction fiscale (plus intéressante outre-mer), l'investisseur s'engage à louer pendant 9 ans au moins avec un loyer plafonné. Pour Paris centre, le montant de ce plafonnement est de 16,52 euros par mètre carré, soient 743 euros de revenu locatif brut pour un appartement de 45 m2.

Des conditions de ressources limitées concernent bien sûr réciproquement les locataires. En situation de baisse des prix de l'immobilier (situation générale sur l'ensemble du territoire français en 2012-2013), l'investissement pour louer devient moins attractif car ses rendements nets baissent, encore que la baisse des taux des crédits immobiliers joue réciproquement un rôle incitatif.

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