Friday, 28 February 2020

SCI : Société Civile Immobilière

En droit des affaires français, une société civile immobilière (SCI) est une personne morale (c'est-à-dire une société) ne pouvant pas se livrer à des actes de commerce.

Ainsi le recours à la création d'une SCI permet-il la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes, les activités de marchand de biens (achat et vente de biens immobiliers), d'agent immobilier (entremise dans la location et la vente d'immobilier) et d'entrepreneur en construction étant exclues pour une SCI, en tant que ces activités ont un caractère commercial.

 

Permettant de dépasser d'éventuels blocages nés de l'indivision (entre héritiers en situation d'indivision à la suite d'une succession, le gérant d'une SCI n'est empêché en rien de prendre les décisions relatives à la gestion d'un patrimoine donné), la SCI réunit souvent plusieurs parents ou amis qui s'associent pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Si les contraintes de gestion d'une SCI sont indéniables (obligations juridiques et comptables qui sont celles de la plupart des sociétés : constitution de statuts, Assemblée générale annuelle, tenue des comptes, etc.), les avantages pour les associés détenteurs de parts d'une SCI sont importants en comparaison du statut de simple propriétaire, notamment au plan fiscal : ces parts sociales peuvent faire l'objet de donations minorant ou éludant les droits de succession, et les associés personnes physiques d'une SCI sont généralement (cas des SCI dites « de location » - les biens possédés en SCI étant loués « nus ») soumis à l'impôt sur le revenu (régime des revenus fonciers) à proportion de leur participation au capital.

Dans le cadre d'un investissement neuf « Périssol », « Besson » ou « Robien », une déduction pour amortissement sur les revenus fonciers des personnes physiques associées d'une SCI est d'autre part possible.

 

Enfin si l'associé d'une SCI est une personne morale, celle-ci est normalement imposée d'après les règles BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ces éléments de la fiscalité avantageuse dont bénéficient les associés d'une SCI correspondent au cas de figure (le plus répandu et défini comme tel par défaut) dans lequel une SCI est « fiscalement transparente », mais une SCI peut aussi choisir d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

Il est à noter qu'en proportion de leur participation dans le capital social, les associés d'une SCI sont cependant responsables infiniment des dettes de la société sur leurs biens propres.

 

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