Négocier un prêt immobilier, comment faire ?

Montages de prêts immobilier

L'obtention d'un crédit immobilier destiné à l'achat d'un bien ancien ou neuf, d'une résidence principale ou secondaire, passe bien souvent par un montage de différents prêts.

Un prêt immobilier classique proposé par un établissement bancaire à un ménage n'est pas réglementé : le taux proposé par une banque dépend du profil du client (de ses revenus, de son patrimoine déjà existant, de son âge, du niveau de l'apport personnel). Plus l'apport personnel est important (en pourcentage du montant du bien à financer), plus le taux que l'on peut obtenir d'une banque est bas.

Inversement, plus la durée du crédit accordé sera longue, plus le risque augmente pour une banque, et donc plus le taux qu'elle proposera s'élève. Le taux d'intérêt défini par le prêteur peut être fixe (le même tout au long du contrat), variable (indexé sur le taux EURIBOR, par exemple) ou modulable de différentes façons.

Avant toute négociation qui doit logiquement conduire un emprunteur à comparer les offres de différents établissements (une offre écrite de prêt peut être acceptée pendant 30 jours), cet emprunteur doit faire le tour du montage qui lui est potentiellement ouvert en fonction de sa situation financière et de l'épargne qui est déjà la sienne.

Un prêt classique peut ainsi venir s'ajouter à un prêt conventionné à taux fixe ou variable défini réglementairement dès lors qu'une banque a passé une convention avec l'Etat (par exemple, en 2013 : 4,45 % de taux fixe pour un prêt conventionné d'une durée inférieure à 12 ans ; 4,90 % pour un prêt d'une durée supérieure à 20 ans), et venir s'ajouter aussi à un prêt épargne logement issu d'un PEL et/ou d'un CEL (montant maximum de la somme prêtée par cumul : 92000 euros) dont le taux est également fixé par la loi, ainsi qu'à un prêt à taux zéro (PTZ obtenu sous conditions :  1ère résidence principale, acquisition de logement neuf ou ancien avec travaux importants, conditions de revenus annuels maximum).

Le critère des revenus limités de l'emprunteur peut aussi permettre d'obtenir un prêt d'accession sociale (PAS - conditions de revenus : moins de 35700 euros annuels pour un couple habitant à Paris - taux fixe garanti à 4,30 % pour une durée de prêt supérieure à 20 ans) qui peut lui-même être complété par des prêts complémentaires (« Action logement » pour les salariés du privé, PTZ, prêt classique). La gamme des prêts complémentaires, enfin, est étendue : prêts aux fonctionnaires, prêts des caisses de retraite et des mutuelles, prêts des collectivités territoriales. A noter : les PTZ et les prêts épargne logement comptent comme « apport personnel » du point de vue d'une banque auprès de laquelle un prêt classique est négocié.

Négociation d'un prêt classique

La négociation d'un prêt classique auprès d'un établissement bancaire passe par les éléments suivants : la prise en compte du TEG (taux effectif global qui englobe l'ensemble des frais) ; la négociation du taux lui-même (en cas de taux variable, vérifier que le prêt est « capé », c'est-à-dire que la sécurité d'un seuil maximal de taux est dûment stipulée dans le contrat) ; la négociation des assurances du crédit (une « délégation d'assurance » sur un crédit immobilier consiste à passer par un autre assureur connu comme moins onéreux que celui de l'établissement prêteur) ; la négociation de la garantie du crédit (une société de caution au coût moins onéreux que celle proposée par une banque peut être préférée par un emprunteur) ; la négociation des frais de dossier (certaines banques annoncent des frais de dossier nuls, qui sont à mettre en regard des taux proposés) ; la négociation des possibles modulations d'échéance (possibilité de réduire la durée d'un emprunt en augmentant les remboursements) et des possibles pauses de crédit (report de 3 ou 4 échéances en cas de « coup dur ») ; la négociation des pénalités de remboursement anticipé (en cas de revente probable d'un bien acheté à crédit, il est utile d'avoir prévu à l'avance l'annulation de telles pénalités) ; la négociation d'un transfert de prêt en cas de modification du bien finalement acquis.

Tous ces éléments de négociation peuvent être délégués à un courtier en crédit immobilier, dont les services sont théoriquement gratuits (mais reste à négocier la chose avec son courtier !) puisque ce sont les banques qui rétrocèdent des commissions aux courtiers lorsque des prêts sont souscrits par leur intermédiaire.

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