Renégocier un prêt immobilier, comment faire ?

Pourquoi renégocier son crédit immobilier ?

Entre 2001 et 2013, les taux les plus bas obtenus sur les crédits immobiliers en France ont baissé de 2,5 %. Sur des durées d'emprunt de 20 ans, ces taux les plus bas sont passés de 5,5 % en 2001 à 3,15 % début 2013 (malgré des phases de reprise à la hausse entre 2005 et mi-2008 et en 2010-2011).

En tout état de cause, un crédit de plus de 100000 euros sur 20 ans obtenu à 4,30 % au printemps 2011 aurait été obtenu à moins de 3,5 % sur la même durée début 2013. Quelle est alors le raisonnement logique de tout emprunteur ? Tenter de renégocier son contrat de crédit auprès de l'établissement qui lui a accordé le prêt, ou auprès d'un autre établissement.

Dans le premier cas, c'est un avenant au contrat initial qui sera recherché. Dans le second cas, il s'agit d'un rachat de crédit réalisé par un autre établissement financier, l'emprunteur ayant à payer des indemnités de remboursement anticipé ainsi que des frais de dossier pour l'ouverture d'un nouveau crédit, indemnités (sur l'ancien contrat) et frais (sur le nouveau) par ailleurs négociables initialement.

Comment renégocier son crédit immobilier ?

Une renégociation qui s'appuie sur une baisse des taux proposés sur le marché  sur un certain laps de temps (pas forcément long : une renégociation d'une année à l'autre se justifie, même pour un crédit sur 20 ou 30 ans) a pour but de générer un gain pour l'emprunteur (sur le remboursement du capital emprunté ajouté aux intérêts versés), mais cela en passera plus précisément soit par le raccourcissement de la durée du prêt, soit par l'allègement des charges mensuelles de remboursement, à durée de prêt identique.

Les banques sont peu enclines à répondre favorablement aux demandes de renégociation effectuées en première intention, c'est-à-dire sans consultation préalable de la concurrence servant d'argument précis pré-négociation. En effet, pour une banque, renégocier un crédit immobilier à la baisse revient à afficher une perte à bilan.

Lorsque cette renégociation est pourtant acceptée, l'emprunteur doit savoir que les banques préfèrent réduire la durée plutôt que d'abaisser le montant des mensualités. Tout avenant donne lieu à une sorte de nouvelle offre de prêt, dont le délai de validité est de 10 jours (contre 30 jours pour une offre de crédit initiale).

Les courtiers et experts du marché s'entendent sur trois conditions qui rendent une renégociation intéressante pour un emprunteur : que le capital restant dû soit supérieur à 100000 euros ; que l'écart de taux entre l'ancien crédit et le nouveau soit d'au moins 0,75 % ; qu'il reste au moins 10 ans d'échéances prévues.

Bilan d'une renégociation (rachat de crédit)

Toute renégociation de crédit immobilier prend environ 2 mois en moyenne avant d'être finalisée. Les indemnités de remboursement anticipé auront fait l'objet d'une attention particulière lors de la négociation initiale du crédit que l'emprunteur souhaite renégocier, de nouveaux frais de dossier, des frais de garantie et des frais d'assurance faisant alors l'objet d'une nouvelle négociation.

Pour un prêt de 200000 euros souscrit sur 20 ans en décembre 2011 à 4,15 %, le capital restant dû en janvier 2013 s'élevait à 192323 euros. Un rachat ou une renégociation à 3,15 % en conservant la même durée de remboursement aurait permis de faire baisser les mensualités de 1227 à 1171 euros (gain sur 20 ans : 12647 euros).

Un rachat ou une renégociation à 3,15 % visant à conserver les mêmes mensualités aurait permis de diminuer de 14 mois la durée des échéances restantes (gain sur 20 ans : 17000 euros).

Plus d'information sur le même thème

• Négocier un prêt immobilier, comment faire ?
• Quand acheter un logement ?
• Plan Epargne Logement de A à Z - Informations sur le PEL
• L'assurance du prêt immobilier décryptée
• Prêt relais, que faut-il savoir ?
• L'immobilier : un investissement comparable à la bourse ? et épargne
• XTB, mon avis et mon test en profondeur
• Stratégies de trading
• Organisme de placement collectif immobilier