Quand acheter un logement ?

Le bon moment pour acheter une résidence principale dans le but d'y habiter dépend de la situation du marché de l'immobilier dans une zone géographique donnée, des conditions de financement offertes par les banques en matière de crédits immobiliers, et enfin bien sûr et surtout de la situation personnelle des acheteurs.

La situation personnelle

Le bon moment d'acheter doit être défini à l'issue d'une analyse lucide des besoins de logement à moyen terme (5-10 ans), car dans la situation personnelle moyenne de tous les acheteurs (celle d'un apport personnel initial complété par un crédit immobilier), il faut au moins 5 ans pour que l'achat d'un bien immobilier pour habiter soit plus intéressante financièrement qu'une location.

En fonction de l'évolution du marché et des taux des crédits, cet arbitrage connaît cependant de nettes évolutions et il doit faire l'objet d'une réflexion à part entière. De façon plus structurelle, les futurs acheteurs se doivent de déterminer ce qui constitue le bon moment d'acheter, ainsi que leur besoin en surface, en fonction des événements attendus de la vie.

Ainsi un jeune couple qui envisage d'ores et déjà d'avoir des enfants ne pourra acquérir un bien de petite taille (studio ou F1) sans envisager dans le même mouvement l'éventualité d'une revente à court terme.

Le marché des crédits immobiliers

Le bon moment d'acheter dépend du niveau des taux des crédits immobiliers. Si ces taux ont nettement baissé en 2010-2011 par rapport à leur niveau antérieur, ils ont ensuite légèrement augmenté et un engagement sur 15 ou 20 ans, comme l'impliquent bien souvent les crédits immobiliers, nécessite de prendre en compte non seulement le taux d'endettement maximal de 33 % par rapport aux revenus (que tout établissement de crédit est d'ailleurs légalement tenu de prendre en compte), mais aussi le poids réel (supérieur au taux d'endettement officiel) de toutes les dépenses qui viendront s'ajouter aux remboursements des crédits immobiliers : charges d'entretien du bien immobilier acquis, taxe foncière, charges de copropriété, etc.

La situation du marché de l'immobilier - les prix de l'immobilier

Le troisième grand critère qui doit orienter les acheteurs d'un logement quant au moment le plus opportun pour réaliser leur achat est celui de l'état du marché, c'est-à-dire de l'évolution des prix au m2 dans la zone géographique où ils comptent s'installer. Certains adages sont ici fallacieux.

Il est ainsi faux de croire que l'immobilier est un marché dont les prix sont en perpétuelle croissance sur le long terme, et que par conséquent le plus tôt pour acheter sera le mieux. La bulle immobilière des marchés américains et espagnols au début des années 2000 ne s'est-elle pas ainsi proprement effondrée en 2007-2008 ? Les prix des logements ont indéniablement chuté dans ces deux pays.

En France en revanche, si l'on a pu constater une hausse de 142 % des prix de l'immobilier entre 1998 et 2008 (à rapporter à une hausse globale de 30 % de l'inflation sur cette même période), une baisse de 3 % a été enregistrée en 2008, puis de 7 % en 2009, avant qu'une remontée de plus de 10 % ne soit enregistrée l'année suivante (en 2010) et même de 20 % à Paris intra muros.

En tout état de cause, le point bas d'un marché de l'immobilier n'est pas connu sur le moment, et un futur acheteur pourra seulement se contenter d'éviter d'investir en période de bulle manifeste, c'est-à-dire de surévaluation criante du prix des biens. 

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