Obligations foncières : elles suivent la santé de la pierre et investissement

Les obligations foncières ont été créées en France sur les traces des Pfandbriefe allemandes.

Définies par une loi de 1999, ces obligations sont des titres dits « sécurisés » (en anglais « covered bonds ») car ils sont adossés à des actifs de bonne qualité, comme les logements sur lesquels s'adossent les prêts immobiliers qu'ils servent à financer, ou sont garantis par un tiers de confiance qui, souvent, est l'état lui-même.

Elles connaissent un très grands succès depuis le milieu des années 2000, car leurs garanties sont considérées comme très sûres.

Très bien notées par les agences de rating, elles permettent de lever des fonds à un coût très bas, sans altérer les ratios financiers de ceux qui les émettent.

D'où leur succès à un moment où les banques sont confrontées à une forte demande de crédits, notamment immobiliers. En France, deux établissements dominent le marché, qui s'élève à une vingtaine de milliards d'euros : le Crédit Foncier et la Caisse Centrale du Crédit Immobilier de France.

Les obligations foncières peuvent aussi financer des collectivités territoriales, des Etats et des établissements publics pour le financement d'équipements de collectivités (transports urbains, incinérateurs d'ordures ménagères, etc).

Il y a cependant un « »hic » : les émissions de ce type sont sensées être plus sures que les émissions obligataires ordinaires. Mais comme elles sont garanties par des « sûretés réelles » (des hypothèques) prises sur des biens immobiliers, elles sont aussi sensibles aux variations du marché de la pierre.

Or, avec les signes d'essoufflement du marché immobilier, les taux réclamés pour ces émissions sont en train de grimper régulièrement. À l'automne 2010 et au printemps 2011, le Crédit Foncier a ainsi réalisé deux émissions, dont les taux sont passés en quelques mois de 3,5 % à 4,375 %. 

Les investisseurs particuliers n'ont pas directement accès à ces produits, qui sont plutôt destinées aux professionnels... Il ne faut pas les confondre avec les CDO (Collateralized Debt Obligations), ces produits émis par les banques américaines à base de crédits immobiliers subprimes, qui sont à l'origine de la crise de 2008.

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